דירה שניה ומס רכישה

יש לכם יותר מדירה אחת, כמה מס רכישה תשלמו?

ישראל פסח, עו"ד

בעסקת מכר של דירת מגורים בין אנשים פרטיים חל חיוב תשלום מס רכישה ומס שבח. מס רכישה חל על הרוכש ומס שבח על המוכר. ישנם מקרים בהם נתן המחוקק פטור מתשלום מס זה. הפטור הנפוץ מתשלום מס רכישה הוא הפטור של רכישת דירה יחידה. במקרים בהם אין לרוכשים דירה נוספת או חלק מדירה רשומה על שמם, ניתן לקבל את הפטור ובתנאי שמחיר הדירה אינה עולה על סך של 1,517,210 ₪. כאשר מחיר הדירה עולה על הסכום הנ"ל, יזכו הרוכשים בפטור מלא עד לסכום הנ"ל. על הסכום שבין 1,517,210 ₪ ל 1,799,605 ₪ ישלמו 3.5% עבור מס רכישה על החלק שמעל ל1,517,210 ₪ ועד למדרגה הבאה. ככל ומחיר הדירה עולה מעל הסכום השני, עולות מדרגות המס ל5% ואח"כ ל8%. כאשר מחיר הדירה עולה על סכום של 15,475,835 ₪ ישלמו הרוכשים 10% מהחלק שמעל המדרגה.

אולם, כאשר לרוכשים יש כבר דירה רשומה על שמם (או אפילו חלק מדירה, ככל שהחלק גדול משליש הדירה), הם אינם זכאים לקבל את הפטור הזה. לכן קובע החוק שעבור דירה שניה משלמים מס רכישה כבר מהשקל הראשון. הסכומים והמדרגות שונים מזה של דירה יחידה. בדירה שניה משלם הרוכש עבור החלק שבין 1 ₪ עד 1,123,910 ₪ 5% מס רכישה. במידה ומחיר הדירה גבוה מהסכום הנ"ל הרוכשים משלם הרוכש  6% על החלק העולה על הסכום הנ"ל עד לסכום 3,371,710 ₪. מדרגות המס עולות ל7%, 8% ואף ל10% כשמדובר בדירה שמחירה 15,475,835 ₪.

הבדלי הסכומים הם משמעותיים בין שני המקרים וסביר בדוגמא. אדם רוכש דירה יחידה בסכום של 1,550,000 ₪. סכום מס רכישה שיחויב לשלם יהיה 1148 ₪. על החלק הראשון עד לסכום 1,517,210 ₪ ישלמו 0 ₪, ועל הסכום שמעל 1,517,210 ₪ (32,790 ₪) ישלמו 1,148 ₪ (3.5%) כאמור. אבל אם הדירה הנרכשת אינה דירה יחידה (כלומר, לרוכשים יש כבר דירה או חלק ממנה)  מס הרכישה שישלמו יהיה 81,761 ₪. החישוב הוא כדלהלן: על החלק עד לסך 1,123,910 ₪ משלמים 59,196 ₪ ועבור החלק שמעל 1,123,910 (426,090 ₪) ישלמו 25,565 ₪ (6%). ההפרש של למעלה מ80,000 ₪ מס משתנה ממצב למצב ואפילו אם מדובר באותה דירה.

עולה מכל הנ"ל שאם רוצים לרכוש דירה אך עדיין לא מכרו את דירתם הנוכחית, הרי שברכישת הדירה החדשה יחשבו כמחזיקי שתי דירות ויחויבו במס הגבוה. המחוקק היה ער להיווצרות המצב הזה ואיפשר החלפת דירות מבלי לחייב בתשלום מס רכישה בתעריף הגבוה, במידה ועומדים בדרישת החוק.

החוק מבדיל בין רכישת דירה מאדם פרטי ורכישת דירה מקבלן אשר טרם הסתיימה בנייתה. כאשר מדובר ברכישת דירה מאדם פרטי, על הרוכשים למכור את הדירה הראשונה תוך עשרים וארבעה חודשים מיום רכישת הדירה השנייה.

הדברים מתנהלים כך: מגישים את הצהרת הקונה לרשות המסים אשר לפיה לרוכשים דירה נוספת אשר בכוונתם למכור תוך שנתיים. השומה "מוקפאת" לתקופה זו. במידה והרוכשים מוכרים את דירתם הראשונה בתוך התקופה, הרי שאינם חייבים כלום עבור מס הרכישה. אולם, אם לא הצליחו למכור את דירתם הראשונה בתוך תקופה זו, חייבים "להשלים" את ההפרש בתוספת ריבית והצמדה מיום המכירה.

ברכישת דירה מקבלן, התקופה נמדדת מיום מסירת הדירה חדשה, והתקופה עצמה  עומדת 12 על חודשים. דהיינו, הרוכשים חייבים למכור את הדירה הראשונה תוך שנים עשר חודשים מהיום בו הדירה הייתה אמורה להימסר על פי ההסכם עם הקבלן. אם חלה דחייה במסירת הדירה, התקופה הופכת להיות שנים עשר חודשים מיום מסירת הדירה החדשה בפועל.