מסתדר לבד או לוקח עורך דין?
כאשר רוכשים דירה יד ראשונה מקבלן, כללי האתיקה של לשכת עורכי הדין אוסרים על עורך הדין של הקבלן לייצג את קוני הדירה למעט עבור רישום הדירה על שם הקונה. במילים אחרות הקונה אינו מיוצג על ידי עורך דין בעסקת הרכישה אם אין לו עורך דין משלו. בכל זאת מותר לעורך הדין של הקבלן לקבל כסף ולייצג את הקונה בלשכת רשם המקרקעין (טאבו) כדי לרשום את הדירה על שמו של הקונה. מטרת כלל זה היא כדי למנוע ניגוד עניינים בחובת נאמנותו של עורך הדין כלפי לקוחו הקבוע (הקבלן) לבין הלקוח המזדמן (הרוכש).
לעומת זאת, כאשר רוכשים דירה יד שנייה (דירה מאדם פרטי) מותר (למרות שאין זה מומלץ כפי שיובהר בהמשך) לאותו עורך הדין לייצג הן את המוכר והן את הקונה כל עוד שניתנה הסכמת שני הצדדים לכך במפורש ובכתב.
תפקידו של עורך הדין בעסקת מקרקעין
עורך הדין ממלא תפקיד מאוד חשוב בעסקת מקרקעין. על עורך הדין לבדוק את המצב המשפטי של הנכס בטרם תבוצע העסקה. בדיקות אלו מתבצעות במשרדים שונים האחראיים לכל תחום. לדוגמא, חובה על עורך הדין לבדוק במחלקת ההנדסה של העירייה או המועצה אשר בה נמצא הנכס כדי לברר האם התבצעו שינויים במבנה הנוגדים את חוקי התכנון והבנייה. כמו כן, על עורך הדין לבדוק האם חלות על המקרקעין אי אלו הפקעות אשר פוגעות או עלולות לפגוע בערכו של הנכס.
עורך הדין חייב לבדוק בלשכת רשם המקרקעין את נכונותו של הרישום באמצעות הפקת נסח טאבו כאשר מדובר בדירה רשומה או לחלופין לקבל אישור זכויות כאשר מדובר בנכס הרשום במנהל מקרקעי ישראל או גוף רלבנטי אחר.
הבדיקות הנ"ל הן רק דוגמאות של שורת בדיקות אשר עורך הדין חייב לבצע. כאשר עורך הדין אשר אמור לייצג את הקונה מייצג גם את המוכר, הרי בדרך כלל מדובר במצב בו המוכר הוא זה שהביא את עורך הדין לעסקה ובסופו של יום אם וכאשר יעלה ניגוד עניינים בין האינטרס של המוכר לבין האינטרס של הקונה יצטרך עורך הדין לבחור בין שני לקוחותיו אשר את טובת שניהם הוא מייצג. מאחר והמוכר הוא זה שהביאו לעסקה, ומאחר ועם המוכר הוא מתעתד לבוא בעסקאות נוספות, יש מקום לחשוש שעורך הדין יעדיף את טובתו של המוכר על פני טובתו של הקונה.
בעיה אחרת שעלולה לקרות כאשר שני הצדדים לעסקה משתמשים באותו עורך דין היא עניין הנאמנות. הרי ידוע שבישראל עסקה במקרקעין מתבצעת בשלבים. דהיינו, מתחילים בשלב החוזי בו רק שני הצדדים חתומים על חוזה המכר ובאותו מעמד מועבר סכום כסף כלשהו כתמורה לעסקה. במקביל נרשמת הערת אזהרה למניעת ביצוע עסקה אצל רשם המקרקעין. הרישום אשר מסיים את העסקה וגורם להעברת הזכויות מהמוכר לקונה קורה בשלב מאוחר יותר כאשר כבר שילמו לרשות המיסים את כל אשר מגיע לה וכן בד"כ שולמה כל התמורה. בפרק הזמן בין שני השלבים שנזכרו דורשים הצדדים בדרך כלל שעורך הדין של אחד הצדדים יחזיק כסף בנאמנות עבור הלקוח של הצד השני. אבל במידה ועו"ד של הקונה הוא גם עורך הדין של המוכר הרי נוצרת פה סתירה בנאמנותו של עורך הדין כלפי הלקוח שלו. קונפליקט שהיה נמנע לו היו פה שני עורכי דין.
דוגמאות
להלן שני מקרים מני רבים שהגיעו לפתחו של בית המשפט ודרש הכרעה של בית המשפט ואלמלי היה הקונה משכיל מראש ושוכר לעצמו עורך דין משלו היו נמנעות התביעות הללו. סוף מעשה במחשבה תחילה.
בין צד א' המוכרים לבין צד ב' הקונים נכרת חוזה לרכישת דירה בראש פינה. לאחר זמן התברר שאי אפשר לרשום את הדירה על שם הרוכשים שכן הדירה, מושא החוזה, לא נכללה בהיתר הבניה של הבניין. כמו כן, עורך הדין אשר אצלו היו מופקדים הכספים, לא שילם במועדו את מס השבח והיטל ההשבחה לרשויות, עיכובים אשר גרמו להוספת ריבית והצמדה אותם נאלץ המוכר לשאת. במקרה זה המוכרים לא היו מיוצגים אך הקונים היו מיוצגים. ברור אפוא, כי אם היה המוכר מיוצג בייצוג משלו היה נמנע כל הסכסוך והתביעה שבאה בעקבותיו.
מקרה נוסף, נכרת חוזה בין צד א' חברה זרה המוכרת, לבין צד ב' הקונה, לרכישת זכויות במקרקעין באזור השומרון. באותו עת נכרת חוזה בין חברה ג' לבין אותו צד ב' הקונה לפיתוחן של הקרקעות והכנתן לבנייה. שתי החברות יוצגו ע"י אותו עורך דין כאשר עורך הדין היה גם בעל מניות בחברות האלו. הקונה לא היה מיוצג ע"י עורך דין משלו. לימים, שתי החברות נקלעו לקשיים ופשטו רגל. יחד עם פשיטת הרגל הלך כספו של הקונה, צד ב'. הוא תבע את עורך הדין של צד א' החברה המוכרת וצד ג' החברה המפתחת בעילה של רשלנות על כך שלא דאג להבטחת הכספים אשר הוא שילם עבור הנכס, כל עוד לא נרשם על שמו. בעניין זה בית המשפט דן בשאלה האם עורך הדין של החברות היה בכלל חב כלפי הקונה מאחר וזה לא היה מיוצג ע"י עו"ד משלו אלא הסתמך על עורך הדין של הצד השני. לו היה הקונה מיוצג ע"י עורך דין משלו,
סביר להניח שלא היה ניזוק שהרי עורך הדין היה דואג לרשום הערת אזהרה על הנכס דבר אשר היה מונע מנושי החברות לגבות את הנכס אשר קנה.
בשני המקרים מי שנתבע בסופו של יום הוא עורך הדין, אך עוגמת הנפש היא נחלתם של כל הצדדים המעורבים במעשה.
סיכום
עסקאות במקרקעין יכולות להיות סבוכות. לא בכדי דרש המחוקק שעסקה במקרקעין תבוצע אך ורק על ידי מסמך כתוב. דרישה זו ידועה לכל בר דעת והסיבה לה היא כי עסקאות במקרקעין הינן עסקאות גדולות וסבוכות. אדם עלול לאבד את כל כספו ולו משום טעות אחת קטנה.
לפיכך מאותה סיבה בדיוק, מאחר ורכישת דירה אינה עסקה אותה עושה אדם כל יום, וההשקעה היא גדולה, כדאי ומומלץ לשכור את שירותיו של עורך דין הבקי בתחום אשר יעניק לקונה או למוכר את מלוא ההתחייבות אליה מתחייב עורך הדין ללא הפרעות של ניגודי עניינים כאלו ואחרים. אין זה שווה ולרוב גם לא משתלם לסכן שוויה של דירה עבור חסכון של סכום יחסי קטן, שכ"ט עורך דין.
נכתב ע"י עו"ד ישראל פסח, נתניה.
אין לראות באמור כאן כתחליף לייעוץ משפטי כלשהו. בכל מקרה ומקרה יש להתייעץ עם מומחה בענף.
