הבית המשותף
ישראל פסח, עו"ד
חז"ל אמרו (בבא בתראכ"ד ע"ב): "אמר רב כהנא קידרא דבי שותפי לא חמימא ולא קרירא", סיר של שותפים אינו חם ואינו קר. הכוונה היא כי קשה להתנהל עם נכס כאשר ישנם בו שותפים רבים. כך, להבדיל, הבחין המחוקק בבעייתיות הכרוכה בניהול בית משותף וקבע, לפיכך, כללים להתנהגות בדבר.
הכלל הוא, כי על וועד הבית (קופת הבית המשותף) לשלם עבור ניהול תקין של הרכוש המשותף. השאלה אשר נשאלת היא מה כלול ברכוש המשותף אשר לגביו חלה על כלל הדיירים החובה לשלם עבורו ומנגד, מהו רכוש הפרטי?
חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 קובע כי הרכוש המשותף הוא כל מה שאינו רשום כדירה בבניין. החוק מגדיר מפורשות כי הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מתקני הסקה או מים וכיוצא באלה, המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסוימת- נחשבים כרכוש משותף.
לפיכך, כאשר קיימת נזילה בגג הבניין, האחריות היא על כל דיירי הבניין להשתתף בתיקון הנזילה. גם הקומות הנמוכות אשר אינן סובלות מחדירת המים מהגג במישרין חייבות בתשלום עבור התיקון.
כמו הגג כך הדין עם הקירות החיצוניים של הבניין. במידה ויש נזילה לתוך אחת הדירות, החובה היא על כל הדיירים לתקן את הקיר. כמו הגג גם הקירות החיצוניים משרתים את כל הדיירים והאחריות היא, לפיכך, על כולם לדאוג לתקינותם.
הוא הדין בצינור המרכזי של מערכת הביוב. כאשר קיימת סתימה במערכת הביוב, הדירות הגבוהות אינן סובלות מהמים העולים ממערכת הביוב אלא הדירות הנמוכות הן אלו שסובלות במישרין מהסתימה. אבל מאחר ומדובר ברכוש המשותף הרי החובה לשלם עבור התיקון חלה גם על דיירי הדירות הגבוהות, אף אם אינם רואים את מי הביוב עולים בתוך דירתם.
לעומת זאת, כאשר הסתימה ממוקמת בקו ביוב המשרת דירה ספציפית, אזי אי אפשר לחייב את שאר בעלי הדירות, והתיקון יחול רק על בעל הדירה הסובל מהסתימה.
החלוקה הנ"ל שייכת גם למערכות המים של הבניין, כאשר הבעיה היא במתקן המשרת דירה אחת אזי החובה לתקנו היא על הדירה הספציפית וכאשר התקלה היא בדבר המשרת את כל הדירות או מרביתן, אזי התיקון יחול על כולם.
שיעור ההשתתפות נקבע באמצעות התקנון של הבית המשותף. ניתן לקבוע בתקנון את היחס שעל כל דירה לשלם עבור הניהול השוטף של הבית המשותף. אולם, בהעדר הוראה אחרת בתקנון חל הכלל שבסעיף 58 לחוק, כי כל דייר בבית המשותף חייב להשתתף על פי היחס של שטח הרצפה של דירתו על פני השטח של כל הדירות. יוצא, אם כן, כי דירה גדולה תשלם יותר ודירה קטנה תשלם פחות.
אין לראות באמור תחליף לייעוץ משפטי כלשהו. בכל מקרה ומקרה יש להתייעץ עם מומחה בענף.
