ליקויי בניה

רכשתם דירה? דברים שחשוב לדעת!

ישראל פסח, עו"ד

בחורף אשתקד, נוכחו דיירים באחד מיישובי השרון שבתיהם סובלים מליקוי בנייה, שהיה קיים מיום רכישת בתיהם. כאשר אחד הנחלים בשרון עלו על גדותיו, הוצפו בתים אלו ממימי הנחל וניזוקו מאוד. הקבלן אשר בנה בתים אלה לא דאג לאיטום מתאים של הדירות, איטום אשר היה מונע את חדירת המים בצורה כזו. דא עקא, תקופת הבדק ותקופת האחריות אשר מוטלים על הקבלן לפי התוספת של חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר") עברה מזמן וכך, נאלצו בעלי הבתים אשר ניזוקו מחדירת מי הנחל לתוך בתיהם לתקן את הליקוי על חשבונם ובכוחות עצמם.

יש לציין כי בעלי הבתים מהשרון יוכלו לתבוע את הקבלן פקודת הנזיקין וזאת מפאת רשלנותו של הקבלן, אך תידרש הוכחה לרשלנותו של הקבלן וזאת משימה לא קטנה. לעומת זאת כאשר מדובר בתביעה עפ"י חוק המכר, החובה על הקבלן לתקן אף ללא הוכחת רשלנות. עצם קיום הליקוי הינו בסיס החובה לתקנו.

תקופת הבדק והאחריות

תקופת הבדק מתחילה מיום מסירת הדירה לידי הרוכש. ישנן תקופות שונות לליקוים שונים המנויים בחוק המכר ותקופות הבדק הן כדלהלן:

• ליקוי במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק – שנתיים;
• ליקוי בריצוף וחיפוי פנים לרבות שקיעות ושחיקה – שנתיים;
• כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים – שלוש שנים;
• ליקוי בפיתוח חצר לרבות שקיעות, בין השאר, של מרצפות בקומת קרקע, בחניות, במדרכות ובשבילים בשטח הבניין, וכן ליקויים במשטחים מחומרי גימור שונים – שלוש שנים;
• כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד התרמי – שלוש שנים;
• כשל במערכות צנרת, לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב – ארבע שנים;
• כשל באיטום המבנה, לרבות בחללים תת-קרקעיים, בקירות, בתקרות ובגגות – ארבע שנים;
• סדקים ברוחב גדול מ-1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים – חמש שנים;
• התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ – שבע שנים;
• כל אי-התאמה אחרת שאינה אי-התאמה יסודית – שנה אחת.

לאחר תקופת הבדק חלה תקופת אחריות של שלוש שנים מיום סיום של תקופת הבדק. כך למשל, על ליקוי של חדירת מים בגג, לאחר תקופת בדק בת שלש שנים חלה עדיין תקופת אחריות של שלש שנים נוספות. הוא הדין לכל אחת מהתקופות המנויות בחוק המכר. ההבדל בין תקופת הבדק לתקופת האחריות הוא שבתקופת הבדק על הקבלן להוכיח שהליקוי נגרם כתוצאה ממעשיו של הקונה כדי להיפטר מחיוב לתקנו. לעומת זאת, בתקופת האחריות חובת ההוכחה על הרוכש להוכיח שהליקוי באחריותו של הקבלן.

עצה פרקטית

איך מונעים מקרים כמו במקרה של הישוב בשרון? על כל רוכש דירה אשר על דירתו חלה עדיין תקופת הבדק והאחריות, בין אם המוכר הוא הקבלן, בין אם המוכר הוא אדם פרטי אשר רכש מקבלן, לשכור שירותי מהנדס, לבדוק את הדירה ולאתר ליקויים אשר חובה על הקבלן לתקנם. מהנדס אשר מתמחה בבדיקות של ליקויי בניה ידע מה לבדוק וגם ייתן תוכנית תיקון של הליקויים האלו. ברגע שיש ביד הרוכש או הדייר את פרטי הליקוי, עליו לדרוש מהקבלן לתקן את הליקוי ולבדוק לאחר התיקון את טיב התיקון באמצעות המהנדס.

כמו כן, כדי לבדוק התקיימות של ליקויים ברכוש המשותף, כגון חדירת מים מגג הבנין; קילוף חיפויים בחדרי המדרגות או קילופים ניכרים בחיפויים החיצוניים של הבניין וכדומה להם, מומלץ וראוי שנציגות הבית המשותף תשכור את שירותיו של מהנדס כדי לבדוק את הרכוש המשותף בטרם תפוג חובת הקבלן לתקנם. בהתקיים ליקוים כאלו, יש להודיע לקבלן מיידית ולדרוש שיתקנם על פי חובותיו שלפי חוק המכר.

אין לראות באמור כאן כתחליף לייעוץ משפטי כלשהו. בכל מקרה ומקרה יש להתייעץ עם מומחה בענף.